不動産売却の基礎知識

Flow / 不動産売却の基本的な流れ

家や土地を売るときは、以下のような流れになります。

• 売却の準備（情報収集・書類の準備など）
• 査定（不動産会社に価格を出してもらう）
• 媒介契約（不動産会社と契約する）
• 売却活動（広告・内覧・価格交渉など）
• 売買契約・引渡し（買主と契約・お金の受け取り・物件の引渡し）

売却にかかる期間の目安

一般的に、売却の準備を始めてから物件の引き渡しまで約6ヶ月程度かかると言われています。時期や条件によって早く売れる場合もあれば、長引くケースもあります。

以下は、それぞれのステップにかかるおおよその期間です。

ポイント： 売却活動は早めに始めるのが安心です。焦らず、余裕を持って準備しましょう。

Collect&know / 情報収集を行う・価格相場を知る

まずは「どのくらいで売れるのか？」を調べよう

不動産を売るとき、一番気になるのが「いくらで売れるか？」という点ですよね。
そのためにまずやるべきなのが、周辺の相場を調べることです。

相場を調べる方法

価格の目安を知るために、以下のような公的なデータや情報サイトが役立ちます。

方法	内容
地価公示	国が発表する土地の価格。エリアごとの地価の目安が分かります。
不動産価格指数	マンションや戸建ての価格の動きを数値化したもの。市場全体の流れがわかります。
都道府県地価調査	地方自治体が行う土地価格の調査。地価公示の補完データとして有効です。
レインズ・マーケット・インフォメーション	実際に取引された価格を確認できるサイト（マンションや一戸建て向け）。よりリアルな相場感がつかめます。

補足：
「レインズ」とは、不動産会社が物件情報をやり取りするネットワークシステムです。
その中でも「マーケット・インフォメーション」は一般の人も無料で見ることができる、非常に便利なツールです。

相場を調べたら、次は「査定」を依頼しよう

相場をチェックしたあとは、不動産会社に査定を依頼しましょう。
無料でできる「一括査定サイト」などを利用すれば、複数の不動産会社から価格の見積もりが届きます。

おすすめの流れ

• 周辺の相場を調べる
• 一括査定サイトで複数社から査定をとる
• 査定価格と相場を比べて、売却の計画を立てる

相場を知ることは「売る時期」や「価格設定」に直結する！

「高く売りたい」と思うのは当然ですが、相場より高すぎる価格で出すと、なかなか売れません。
逆に、安すぎると損をしてしまいます。

適正な価格でスムーズに売却するためにも、相場をしっかり調べることは非常に重要です。

Documents / 不動産売却に必要な書類を集める

売却には「たくさんの書類」が必要になります！

不動産を売るときは、本人確認のための書類から、家や土地の情報がわかる資料まで、いろいろな「証明書」や「記録書類」が必要です。

マンション・戸建て・土地など、物件の種類によって必要なものが異なるので、あらかじめ準備しておきましょう。

よく使う基本書類（共通）

書類名	説明
身分証明書（運転免許証・パスポートなど）	本人確認のために必須。
実印・印鑑証明書	契約書などに使います。印鑑証明は3ヶ月以内のものが必要。
住民票	登記上の住所と現住所が違う場合に必要。
登記済権利書 or 登記識別情報	あなたが物件の「所有者」であることを証明する大事な書類。

注意：登記済権利書をなくしてしまっても、代わりの手続きで対応できます（後述）。

物件ごとに異なる主な書類

一戸建てや土地の売却に必要な書類

書類名	用途・説明
土地測量図・境界確認書	土地の広さや境界を確認するため。ない場合は測量が必要なことも。
建築確認済証・検査済証	建物が法律に沿って建てられているか確認する書類。
建築設計図書・工事記録書	建物の構造や設計内容がわかる資料（あればスムーズ）。

マンションの売却に必要な書類

書類名	用途・説明
管理規約・使用細則	ペットの飼育ルールなど、買主が確認すべき内容が記載されています。
管理費・修繕積立金の資料	維持費や今後の修繕予定がわかる資料（長期修繕計画など）。管理会社に問い合わせれば入手できます。

そのほか、あると良い書類（ある分だけでOK）

書類名	用途・説明
固定資産税納税通知書・評価証明書	税金の計算や登記手続きに使います。
耐震診断報告書・アスベスト調査報告書	古い物件ではあると信頼度アップ。
売買契約書（購入時のもの）	昔の契約内容がわかる書類。なくても相談可能。
住宅性能評価書・地盤調査報告書など	建物の安全性や性能が確認できると、買主に安心感を与えます。

書類が足りない・なくしたときは？

なくしてしまった場合でも、役所・法務局・不動産会社などで再発行や代替書類の取得が可能なケースが多いです。

書類	再取得方法
印鑑証明・住民票	市区町村の窓口で再発行
固定資産税証明書	税務課または市区町村役場で取得
建築確認済証・検査済証	建築された市区町村で「建築計画概要書」を取得可能
売買契約書	購入した不動産会社に相談してコピーをもらう

書類の準備は「売却前」にしておこう！

必要な書類がそろっていないと、契約や引渡しの段取りが進まなくなることもあります。
余裕をもって早めにそろえておくと安心です。

ポイントまとめ

• 書類は種類ごとに保管しておくと便利
• 早めにチェックして、足りないものは取得しておく
• 紛失しても多くの書類は再発行できるので焦らなくてOK

Contract / 媒介契約とは？どの契約を選べばいいの？

「媒介契約」ってなに？

不動産を売却するには、不動産会社に売却をお願いする契約を結ぶ必要があります。
この契約のことを 「媒介契約（ばいかいけいやく）」 といいます。

つまり、

「この物件を●●不動産に売ってもらおう！」
という意思を正式に伝えるための契約です。

媒介契約には3つの種類があります

それぞれ特徴があるので、自分の売却スタイルに合った契約を選びましょう。

01 専属専任媒介契約

内容	特徴
売却の依頼先は1社のみ	自分で買主を見つけても、その不動産会社を通さないと売れない
連絡・報告は週1回以上	一番手厚いサポートが受けられる
登録義務：5営業日以内にレインズ登録	不動産流通ネットにも素早く登録される

こんな人におすすめ

「とにかく早く売りたい！手厚くサポートしてほしい！

02 専任媒介契約

内容	特徴
売却の依頼先は1社のみ	だし、自分で買主を見つけた場合は直接売ってもOK
連絡・報告は2週間に1回以上	専属専任よりややゆるめのルール
登録義務：7営業日以内にレインズ登録	流通ネットにも登録されるので安心

こんな人におすすめ

「1社にしっかり任せたいけど、自分でも売れるチャンスは持っておきたい」

03 一般媒介契約

内容	特徴
複数の不動産会社に同時依頼OK	自由度は高いが、サポートは薄めになりがち
報告義務はなし	自分から動かないと状況が見えづらいことも
レインズ登録義務なし（依頼すればOK）	売却活動の可視化は難しいことも

こんな人におすすめ

「いろんな会社に同時にお願いして、できるだけ広く買い手を探したい」

レインズって何？

レインズ（REINS）は、不動産業者専用の物件情報ネットワークです。

登録すると、全国の不動産会社がその物件情報を見られるようになるので、
より多くの買主に物件を紹介してもらえるチャンスが広がります！

媒介契約の期間はどれくらい？

媒介契約の期間は、最長3ヶ月までと法律で決まっています。
3ヶ月たったら、自動更新ではなく「再契約」が必要です。

まとめ：どの契約を選ぶべき？

優先したいこと	おすすめの媒介契約
とにかく早く売りたい、手厚くフォローされたい	専属専任媒介契約
信頼できる1社に任せたいが自分でも探したい	専任媒介契約
多くの不動産会社に依頼して広く売りたい	一般媒介契約

不動産会社との信頼関係がカギ！
媒介契約を結んだ後は、販売活動や報告のやりとりが続きます。
「ここなら安心して任せられる」と思える会社と契約することが、成功への第一歩です！

Activity / 売却活動って何をするの？内見対応や価格交渉まで解説

売却活動のスタート！何が始まるの？

介契約を結んだら、いよいよ不動産会社が販売活動（売却活動）を始めます。

主な売却活動内容：

• 「レインズ」に物件情報を登録（※専属専任・専任の場合は義務）
• 不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）への掲載
• チラシや現地看板での広告
• 不動産会社のネットワークで買主を探す

つまり、あなたの物件を広くアピールしてくれる段階です。

定期的に報告してくれるって本当？

はい。媒介契約の種類によって、不動産会社はあなたに売却活動の報告義務があります。

媒介契約の種類	報告頻度
専属専任媒介契約	1週間に1回以上
専任媒介契約	2週間に1回以上
一般媒介契約	義務なし（任意）

報告内容の例：

• 内覧の希望があったかどうか
• 問い合わせ件数
• 見学者の反応や評価
• 値下げの提案が必要かどうか　など

内覧（見学）の対応ポイント

購入希望者が物件を見に来る、「内覧」はとても重要です！
印象次第で、売れるかどうかが決まることも。

内覧対応のコツ：

• 室内をキレイに掃除しておく（生活感はできるだけ抑える）
• カーテンを開けて、明るい雰囲気にする
• 消臭対策も忘れずに（ペット・たばこなど）
• 明るい笑顔で、にこやかに対応
• 不要なものはあらかじめ片付けて、広く見せる工夫を

ワンポイント：

住みながら売却する場合は、日常の整理整頓やタイミングの調整も重要です！

購入希望者から申込が来たら？

見学を経て、「この物件を買いたい！」という人が現れたら、
まずは「購入申込書」や「買付証明書」が提出されます。

売買条件の交渉スタート！

ここからは価格・引渡し時期・付帯設備などの交渉が始まります。

よくある交渉ポイント：

• 値下げの希望（〇万円引いてほしい）
• 家具・家電を残してほしい
• 引渡し時期を延ばしてほしい

交渉はすべて「仲介の不動産会社」が間に入ってくれるので安心です。

ワンポイント：

値下げ交渉はよくあること。売却を急ぐ場合は多少の譲歩も視野に入れましょう。

売買契約を結ぶ！

条件に合意したら、いよいよ売買契約の締結です。

売買契約の流れ：

1. 契約書をよく確認（※不明点があればその場で質問）
2. 手付金（5～10％程度）を買主から受け取る
3. 契約書へ署名・捺印

契約書には、「瑕疵（かし）担保責任」や「引渡し条件」など、
あとでトラブルにならないようにするための重要な内容が記載されます。

瑕疵（かし）は正直に伝えましょう

もし物件に以下のような欠陥や不具合がある場合は、
契約前に必ず伝えることが大切です。

• 雨漏りやシロアリ被害
• 排水トラブル
• 境界の問題
• 建築確認が取れていない　など

隠していてあとで判明すると、契約解除や損害賠償の原因にもなりかねません。

まとめ：売却活動の要点

ステップ	ポイント
広告・ネット掲載	不動産会社の力を最大限活用！
内覧対応	明るく、清潔感のある印象がカギ
条件交渉	仲介業者と相談しながら対応
売買契約	契約内容をよく理解し、慎重に進める

Thing to do / 物件の引渡しまでにやるべきこととは？

売買契約後もやることはたくさん！

売買契約が無事に完了しても、引渡しが終わるまでは安心できません。
以下のステップをしっかり押さえて、スムーズな引渡しを目指しましょう。

01 住宅ローンの解約・抵当権の抹消（該当者のみ）

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、引渡し前に抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは？

住宅ローンを借りると、金融機関が「担保」として不動産に設定する権利のことです。
ローンを完済しなければ、所有権を完全に移転できません。

一般的な流れ：

1. 売買代金の一部（残代金）を使ってローンを完済
2. 金融機関に抵当権抹消を依頼
3. 司法書士が登記の手続きを行う

売主と買主、司法書士、金融機関が一堂に会して「同時決済」を行うのが一般的です。

02 引越し準備・公共料金の精算

引渡し日までに物件を完全に空にしておく必要があります。

やるべきこと：

• 引越し業者の手配
• 電気・ガス・水道・インターネットの解約 or 名義変更
• 郵便物の転送届（郵便局で手続き）
• 不用品の処分・家具家電の廃棄

不用品の処分費や仮住まい費用がかかる場合もあるので、事前に予算を見積もっておくのがおすすめです。

03 引渡し当日の流れ

いよいよ引渡し当日。以下の作業が一度に行われます。

当日の流れ：

1. 残代金の支払い（買主 → 売主）
2. 登記申請手続き（司法書士が対応）
3. 鍵の引渡し
4. 領収書などの書類を受け渡す

この日は原則、平日・日中に行われることが多いです（金融機関・法務局が開いている時間帯に行うため）。

買主が残代金を支払わない場合は、物件の引渡しを拒否できる権利（同時履行の抗弁権）があります。

04 税金・確定申告を忘れずに！

物件を売って利益（譲渡益）が出た場合は、確定申告が必要になります。

主な税金：

税金の種類	内容
所得税・住民税	売却益が出た場合に課税される
印紙税	売買契約書に貼付する印紙
登録免許税	登記変更時に発生

控除や特例で税金が安くなるかも？

以下の制度が使える場合、税金を大幅に減らせる可能性があります。

主な控除・特例：

• 【3,000万円の特別控除】
   → マイホームの売却で最大3,000万円までの利益が非課税に！
• 【買い換え特例】
   → 新しく物件を買い換える場合、課税を先送りにできる制度。

適用条件があるため、税理士や不動産会社に事前に確認しましょう。

まとめ：引渡しまでのポイント

ステップ	やること
ローン返済	抵当権の抹消手続きを完了させる
引越し準備	公共料金精算・郵便転送なども忘れずに
引渡し当日	残金の受け取り・鍵の引渡し・登記手続き
税金対応	必要に応じて確定申告＆控除の確認

Restriction / 法令による不動産の制限とは？再建築不可でも売れるの？

不動産には「使い方のルール」がある！

不動産は、自由に売ったり建てたりできるわけではなく、法律で使い方や建築のルールが決まっています。

代表的な制限には以下のようなものがあります：

• 都市計画法（用途地域の制限）
• 建築基準法（建ぺい率・容積率・接道義務など）
• その他、自治体の条例や規制　など

なかでも注意が必要なのが、「再建築不可物件」です。

「再建築不可物件」とは？

再建築不可物件の定義

現在ある建物を取り壊しても、もう一度建て直すことができない物件のこと。

主な原因は、建築基準法の「接道義務」に違反していることが多いです。

接道義務って何？

建築基準法では、建物を建てる土地は原則として
「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。

例：

• 道路の幅が狭い（4m未満）
• 道路に面していない
• 面している距離が2m未満

このような土地にある建物は、建て替えができない＝再建築不可となるのです。

再建築不可物件が売れにくい理由

理由	内容
建て替えができない	老朽化しても新しい建物にできない
担保価値が低い	銀行がローンを出しにくい（現金購入が基本）
災害時のリスク	倒壊しても再建不可＝土地の活用が困難

結果として、買い手が限られる＆価格も下がる傾向があります。

でも、再建築不可でも売れる方法はある！

売却方法1：再建築「可能」にしてから売る

• セットバック（道路後退）をして再建築可能にする
• 隣地から土地を買って間口を広げる
• 行政に相談して「43条但し書き道路」の認定をもらう

費用や手間はかかりますが、再建築可能にできれば、価格も上がり売れやすくなります。

売却方法2：そのまま売る（現状販売）

• 隣地所有者に売る（増築目的などで需要あり）
• 不動産業者に買い取ってもらう（買取専門会社など）
• 個人の現金購入者に売る

価格は相場の5〜7割程度になることが多いですが、
「とにかく早く売りたい・現金化したい」人にはおすすめです。

再建築不可でも諦めないで！

再建築不可だからといって、「売れない」わけではありません。
プロの不動産会社と相談しながら、活用方法や売却方法を検討することが大切です。

まとめ：法令による制限を理解しよう

項目	ポイント
用途地域・建ぺい率など	建築できる建物の種類や大きさが決まっている
接道義務	幅4m以上の道路に2m以上接していることが必要
再建築不可でも売却は可能	手を加える or 業者買取など選択肢がある

Summary / 不動産売却にかかる費用と税金まとめ

不動産を売っても、売値＝手取りにはならない！

不動産を売却して得たお金の中からは、
「手数料」「税金」「諸経費」などが差し引かれます。

つまり…

最終的に手元に残る金額は、売却価格より少なくなるのです。

不動産売却でかかる主な費用一覧

費用項目	内容	相場目安
仲介手数料	不動産会社への成功報酬	「売却価格 × 3％ + 6万円」＋消費税
登記費用	所有権移転や抵当権抹消などの費用	数千円〜数万円
抵当権抹消費用	ローンを完済する場合に必要	約2万円＋司法書士費用
ローン返済費	残債の一括返済に必要	残ローン残高＋繰上返済手数料
証明書発行費	印鑑証明・住民票など	数百円〜数千円
引越し・処分費	仮住まいや廃棄物処分など	数万円〜
税金（売却益が出た場合）	所得税・住民税・印紙税など	ケースによる（利益がある場合のみ
その他経費	解体費・測量費・クリーニング代など	必要に応じて変動

仲介手数料の具体例

たとえば、3,000万円の物件を売却した場合の仲介手数料は：

3,000万円 × 3％ + 6万円 = 96万円
＋消費税を含めて 約105万円前後

この金額を、売却後に不動産会社へ支払います（成功報酬なので、売れたら発生）。

税金はどれくらいかかる？

売却によって利益（＝譲渡所得）が出た場合、次の税金が発生します：

税金の種類	概要	備考
所得税・住民税	売却益に対して課税される	所有年数により税率が変わる
印紙税	売買契約書に貼る印紙の費用	契約金額により変動
登録免許税	登記関係の費用	抵当権抹消登記などで発生
消費税	原則、土地にはかからない／建物にはかかる場合あり	法人売主のケースなど

所得税・住民税の税率（所有年数による）

所有期間	所得税	住民税	合計税率
5年以下（短期譲渡）	30％	9％	39％
5年超（長期譲渡）	15％	5％	20％

※「所有期間」は、売却した年の1月1日時点で判断します。

節税できる特例もあります！

不動産売却で利益が出ても、以下のような節税制度が使えるケースがあります。

代表的な特例：

• 3,000万円特別控除
  　→ 居住用の不動産を売った場合、最大3,000万円まで非課税
• 買い替え特例
  　→ 売却後に一定条件で新たな家を買うと、課税を繰り延べできる
• 相続財産を売った場合の取得費加算の特例
  　→ 相続で取得した不動産に関して、取得費を増やせる

※適用条件は厳密に定められています。税理士や専門家に相談しましょう。

最後に：売却後は確定申告も忘れずに！

売却して利益が出た場合、翌年の2月〜3月に確定申告が必要です。
申告漏れはペナルティの対象になりますので、早めに準備しましょう。

まとめ：費用と税金のチェックリスト

✅	チェック項目
✅	介手数料の計算はOK？
✅	登記や抵当権抹消の費用を見積もった？
✅	売却益が出るかどうかを試算した？
✅	税金の特例が使えるか確認した？
✅	引越しや解体の費用も考慮した？

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